Как быстро продать квартиру без посредника

Чтобы понимать, как быстро продать квартиру, нужно предпринять несколько шагов. Сначала стоит определиться, кто будет заниматься вопросами продажи недвижимости. Можно заниматься всеми вопросами самостоятельно или привлечь опытного и квалифицированного специалиста, который поможет найти потенциальных покупателей, грамотно оформит документацию, организует просмотры квартиры. Специалист сбережет время и усилия и подстрахует от ошибок. Но это будет стоить от одного до четырех процентов от суммы сделки.

Реализация квартиры

Агентство может предоставить услугу сопровождения. Это целый комплекс оценки с помощью юристов, риелторов, экспертов по недвижимости. Такая помощь необходима при сложной многоэтапной сделке, требующей взвешенного подхода на каждом шаге.

Подобные ситуации бывают в случае объектов под залогом или при ипотеке в цепочке сделок с недвижимостью. Продаваться такая квартира будет гораздо дольше по времени.

Риски самостоятельной продажи

Специалисты агентства помогут разобраться, как быстро продать квартиру. Советы риелтора помогут правильно оформить все документы при продаже. Нужно досконально знать все подводные камни. В этом случае помогает только опыт, накопленный годами агентством с хорошей репутацией на рынке. Обязательно надо изучить документы, на основании которых риелторское агентство работает, узнать, как долго эта организация на рынке, есть ли положительные отзывы, желательно не в сети, а от реальных людей, которые воспользовались услугами агентства.

Важно взвешивать риски, если с жильем имеются какие-либо проблемы, например, собственность долевая или под кредитом. В этом случае лучше заплатить агентству и избежать дальнейших сложностей. Если же сделка простая, без длинной цепочки вариантов, то можно обойтись и собственными силами.

Возможен также и усеченный вариант, например, советы юриста или проверка правильности оформления конкретных документов, когда продавец оплачивает только определенный вид помощи со стороны агентства.

Ошибка в оформлении документов при покупке и продаже жилья может обернуться признанием сделки недействительной по суду, поэтому необходим очень взвешенный подход и тщательная проверка на всех этапах подготовки информации и составления договора. Лучше подстраховаться и показать финальный вариант опытному юристу.

Хороший выход — передать права по оформлению сделки риелтору по доверенности без права продажи. Такой документ оформляется у нотариуса. А вот подписывать сам договор лучше самостоятельно.

Если все же хочется сэкономить средства, необходимо понимание, как продать квартиру без посредников. Пошаговая инструкция поможет разобраться, как правильно продать квартиру самостоятельно.

Оценка жилья

На стоимость недвижимости влияет много факторов: это прежде всего расположение и престижность района, его удаленность от центра, наличие развитой инфраструктуры. Важны такие характеристики, как новизна самого дома, обустроенность придомовой территории и состояние жилья, метраж квартиры и ремонт. Например, в Москве квартиры одной и той же площади в разных районах могут по стоимости существенно отличаться.

Прежде чем назначать цену, следует начинать с изучения предложений по аналогичным квартирам, выставленным на продажу в близлежащих домах, чтобы понять, как продать квартиру быстро и выгодно. Адекватная цена определяется количеством заинтересованных покупателей. Можно варьировать предлагаемую стоимость в зависимости от заинтересованности покупателей. Чем выше цена, тем вероятнее, что продажа затянется на длительное время. Чтобы понять адекватность предложения, можно воспользоваться услугами специалиста по оценке недвижимости.

Подготовка к показу

Основная задача владельцев квартиры — сделать жилье максимально привлекательным для потенциальных клиентов. Поэтому стоит уделить этому особое внимание.

1. Состояние подъезда. Люди, которые пришли на просмотр, обращают внимание на вид подъезда. Это говорит о потенциальных соседях, с которыми им предстоит жить. Если в коридоре чистота, светло и работает лифт — это плюс. Можно даже покрасить стены в подъезде, затраты на покраску окупятся выгодой в стоимости жилища, да и продать удастся гораздо быстрее.
2. Надо убрать лишний хлам. Он загромождает пространство и визуально делает площадь комнат меньше. Скопление старых вещей в коридорах и на балконе создает негативное впечатление и ощущение старого и бывшего в употреблении жилья. В идеале квартира должна быть пустая.
3. Навести чистоту. Привести в порядок все, что можно отмыть: раковины, стены, окна, полы и зеркала. Хорошая идея — легкий косметический ремонт. Он стоит недорого и придаст квартире ощущение свежести и воздуха. Достаточно наклеить недорогие обои, поменять сантехнику и покрасить батареи отопления. Дорогой ремонт не будет рентабельным, вкусы и предпочтения у всех разные, то, что по душе одному человеку, может совершенно не понравиться другому.
4. Если в квартире есть проблемные участки, протекающие потолки или ржавые трубы, вздутые обои, все это надо обязательно заменить, иначе шансы на продажу резко упадут.
5. Проверить напор воды в кранах на кухне и в санузле, на показах покупатели на это обращают внимание.
6. Если квартира в запущенном состоянии, то можно демонтировать все, залить полы стяжкой, заштукатурить внутренние поверхности, поменять трубы и продавать как жилье, подготовленное к ремонту.

Реклама и продвижение

Главное — подача объявления в интернете с качественными фотографиями. Хорошо смотрятся панорамные фото всех комнат. Можно снять вид, отрывающийся из окон, фасад дома и территорию около подъезда, разместить рядом планировку комнат и метраж на схеме. Можно снять короткое видео, своеобразный онлайн-просмотр, тогда и ходить покупателю никуда не надо, это очень удобно и привлечет больше клиентов.

Текст объявления должен быть конкретным и четким. Например, вместо «развитая инфраструктура района» надо писать «до метро 10 минут, 5 минут пешком до школы».

Отлично работает размещение объявления на сайтах продажи недвижимости, распространение постов в соцсетях, сарафанное радио и расклейка объявлений по окрестностям на соседних домах и на остановках. Это поможет удачно продать недвижимость. Можно воспользоваться в целях рекламы услугами риелторского агентства, у них есть доступ к закрытым площадкам и сайтам недвижимости. Возможны варианты с размещением баннеров на окнах домов или на щитах.

Хорошие просмотры

Ответы на вопросы, которые могут задать потенциальные покупатели о состоянии жилья, о задолженностях по оплате, капремонту, нужно продумать заранее. Надо подготовить копии документов, квитанции об оплате услуг за ЖКХ. Лучше, чтобы во время просмотра дома никого не было.

Общаться нужно приветливо и доброжелательно, расспрашивая людей о тех аспектах проживания, которые для них имеют значение, это поможет выстроить информацию в наиболее выгодном ракурсе. Придется побыть немножко психологом, людям с детьми рассказать о детских площадках неподалеку, бездетным — о надежных стенах со звукоизоляцией и удобных стоянках для машины, пожилым — о хорошей экологии и надежных соседях. Важно адекватно реагировать на критику, придумать контраргументы.

Сбор документов

Комплектность и правильность оформления документов лучше проверить заранее в юридической службе. Если где-то обнаружится ошибка, это поможет сэкономить большие средства.

Документы, необходимые для оформления сделки:

• Паспорт.
• Документ, который подтверждает права владельца на жилье, свидетельство о регистрации прав собственности либо выписка из единого государственного реестра недвижимости.
• Договор о продаже квартиры, если есть — акт приватизации, акт приема-передачи жилья.
• Выписка управляющей компании о проживающих в квартире жильцах.
• Согласие мужа или жены на продажу.
• Свидетельство о браке.
• Разрешение органов опеки на продажу, если есть несовершеннолетние дети.
• Технический паспорт квартиры с планировкой и метражом комнат.
• Справка о законности перепланировки, если такая в наличии.
• Справка от управляющей компании об отсутствии долгов по квартплате.
• Справка из налоговых органов о том, что нет задолженности по налогам на имущество.
• На момент подписания договора купли-продажи все проживающие должны быть выписаны.

Составление договора

Когда покупатель недвижимости найдется, полезно будет подстраховаться и предварительно заключить договор о намерениях с вручением задатка со стороны покупателя. Это гарантирует исполнение своих обязательств по покупке и продаже недвижимости с обеих сторон. Если покупатель внезапно передумает, а продавец потратит много усилий на подготовку сделки, такой договор возмещает его затраты, и задаток не возвращается покупателю. Если происходит обратная ситуация, то задаток возвращается покупателю в удвоенном размере.

Как правило, размер задатка не превышает пяти процентов от суммы сделки. В предварительном договоре, кроме паспортных данных, адреса и стоимости жилья, должны быть прописаны все критерии задатка. Это могут быть сумма и срок выплат, условия компенсации, отсутствие обременений, кто несет дополнительные расходы по регистрации и оплате пошлин, в какие сроки квартира должна быть освобождена, действия обеих сторон при нарушениях условий договора.

Окончательный договор купли-продажи лучше всего составлять под руководством опытного юриста. Риск самостоятельного составления здесь очень велик, поскольку из-за малейшей ошибки и неточности по суду впоследствии сделку могут отменить. Договор в обязательном порядке заверяется в нотариальной конторе. Что нужно указать в документе:

• Данные паспортов обеих сторон, адреса и дату договора.
• Цена продажи.
• Обременения по квартире или отсутствие таковых.
• Полный перечень собственников.
• Отсутствие прописанных людей в этом помещении.
• Разрешение мужа или жены на продажу.
• Порядок и срок оплаты по договору.
• Порядок и срок передачи имущества.
• Наличие дееспособности сторон.
• Добровольность и взаимную выгоду каждой из сторон.

При подписании договора прилагаются соответствующие документы: нотариально заверенное разрешение супруга или супруги на продажу, справка о дееспособности, технический паспорт, расписка о получении средств и акт приема-передачи жилья.

Регистрация прав на квартиру происходит после оформления основного договора по сделке, покупатель со всеми документами должен обратиться в МФЦ по месту проживания. Росреестр выдает выписку из государственного реестра недвижимости, что является подтверждением права собственности на жилье.

В день подачи заявления в Росреестр сторонами составляется акт приема-передачи объекта продажи, после чего покупателю передаются ключи от квартиры.

Получение денег

Обычная практика при продаже недвижимости — окончательный расчет производят после перехода права собственности к покупателю. Передача денег наличными — это очень рискованно, поэтому предпочтение стоит отдать переводу денег на специальный счет или закладке в банковской ячейке. В банке составляется договор, по которому покупатель оставляет деньги на счете, а продавец забирает деньги после подписания договора по сделке. Такой вариант считается самым эффективным и безопасным.

Передача средств через ячейку в банке предусматривает проверку подлинности купюр со стороны банка, пересчет и закладку денег в пакет, на котором расписываются обе стороны, осуществляющие сделку. При этом покупатель теряет доступ к ячейке, а продавец сможет получить деньги после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован. Обратите внимание, что банк не проверяет подлинность предоставленных документов.

Продажа квартиры — дело, безусловно, непростое. Если быть предельно внимательным, подходить к оформлению документов взвешенно и грамотно, то желаемый результат будет обязательно достигнут.